2024年08月30日

「民泊の始め方を一から知りたい！」
「空き家や実家を民泊として活用して稼ぎたい！」
「民泊の運用してみようかな。。」

こんにちは。民泊・ゲストハウス運営代行会社「No.1デジタルソリューション」のミサワです。
今回は、民泊の始め方に関する記事です。

近年は実家の空き家化等による空き家の増加、さらにインバウンド需要による外国人観光客の増加が顕著になっています。また、そんな状況の中で、空き家を活用して需要のある宿泊施設を運営することができる「民泊」が注目されています。

今回の記事では、そんな民泊の始め方について徹底解説していますので、
ぜひ最後まで目を通してくださいね。

●このページの目次

1.そもそも民泊とは？ 2.民泊のオーナーになる3つの魅力 　副業として民泊を始めて収入アップ 　外国人観光客に日本の魅力を伝えられる 　空き家などの物件の不動産としての価値向上 3.民泊を始めるためのステップ 4.民泊運営代行には何を任せられる？ 5.民泊を始めるには運営代行に任せる？個人で運営する？ 6.民泊運営にかかる費用は？ 　初期費用 　運営費用 　その他費用 7.知っておくべき「民泊新法」とは？ 　180日ルール 8.民泊で儲かるには？ 　民泊180日ルール内で儲かるには？ 　180日ルールを突破する方法 9.申請の種類 　住宅宿泊事業法(民泊新法) 　旅館業法(簡易宿所) 　国家戦略特区法 10.民泊運営を始める際の2つのポイント 　物件の選定 　ゲストの口コミ 11.民泊を始めるにあたっての注意点 12.まとめ

●そもそも民泊とは？

「民泊」とは、一般の住宅やアパートの一部、または空き家などを宿泊施設として提供するサービスのことです。
日本では2010年ごろから増え始め、現在では日本国内はもちろん外国人の方からも人気が続いています。また、民泊は大人数での宿泊や、「ホテルより安く泊まりたい」というケースにぴったりの宿泊施設です。

●民泊オーナーになる3つの魅力

副業として民泊を始めて収入アップ！

• 家賃収入より手間がかからずに収入を得られる
• 家賃収入より多く収入を得られる
• 空き家や使わなくなった実家を活用できる
• 年に何度かしか使わない別荘で収入を得られる

外国人観光客に日本の魅力を伝えられる

民泊は近年非常に需要が高く、日本の文化や地域性をより体感できる民泊は外国人観光客に非常に人気です。それにより外国人観光客を含めいろんな方との交流ができます。同時に地域の観光産業や経済を支えることができます。

空き家など物件の不動産としての価値向上

物件の管理状態をよい状態に保つことができるので、長期的な資産価値の維持にもつながります。

●民泊を始めるためのステップ

物件の選定

地域ごとに民泊の条例が異なります。地域によっては、「土日のみ稼働可能」「家主居住型は制限なしだが、住居専用地域は営業時間に制限あり」など、そもそも民泊が運営できない・・・ということもありますので、エリア・物件選定は慎重に行う必要があります。

許可申請・届出の提出

都道府県ごとに必要な書類が異なります。書類を作成し終わるのにおおよそ1・2か月ほどを要します。
また、民泊運営代行などに委託せず、自分で民泊運営を行う場合は行政書士に依頼をする必要があります。

火災報知器など消防設備の設置

物件の要件によって、消火器・火災報知器、避難経路及び非常口の案内表示を設置する必要があります。

消防の検査、市役所の検査

役所の検査が完了すると、民泊運営の許可が下り、ようやく民泊の運営が開始できます。

内装・外装のリノベーション

特に内装は集客に直結しますので、リノベーションが必要です。壁や床などはメンテナンスしやすものを選ぶのもおすすめです。また、水回りなどは旅館業法で定められている箇所のあるので注意が必要です。さらに、間取りなども収容人数に関係しますので、コンセプトに合わせてリノベーションをすると良いです。

家具・家電・アメニティの用意

コンセプトや収容人数に合わせて選ぶ必要があります。
必要な家具・家電・アメニティについては別記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

物件の写真撮影

OTAに掲載する写真の撮影も必要になります。OTAの中には様々な民泊の詳細を掲載しますが、写真はゲストが実際に宿泊する民泊を決定する際に非常に重要な部分になりますので、プロのカメラマンを入れてい物件も多くあります。

各OTAの登録

OTAにも国内OTA・海外OTAがあり、有名なものも複数存在します。それぞれ利用者層や特徴、手数料なども異なりますので、適切なOTAに登録する必要があります。利用者層が異なることから1つではなく複数のOTAに登録することをおすすめしますが、管理が大変になりますので管理体制も考慮して選定することが重要になります。

清掃業務の準備

民泊の清潔さは口コミに大きな影響を与えます。リネンやタオルなどは清掃のたびに交換が必要なので事前に手配を行っておく必要があります。また、清掃道具に加えて、毎回補充するアメニティ類の用意やごみ処理の仕方も把握しておきましょう。そして、清掃に漏れがないよう、チェックリストを作っておくのもおすすめです。

料金の設定

まずは、運営する民泊の地域の市場調査を行います。民泊のメリットである大人数で宿泊できる点やホテルより低価格で宿泊できる点などを踏まえて、近隣の民泊やホテルなどを参考に決定するのをおすすめします。

予約管理

複数のOTAに登録した際には予約管理が複雑になります。また、キャンセルや変更などもよく発生しますので徹底した管理が必要です。

24時間の問い合わせ・駆け付けの対応

多国籍の方からの問い合わせになりますので、複数言語に対応する必要があります。さらに、宿泊中のゲストからも問い合わせがあることも多々あります。なので、緊急を要するものもありますので、24時間メッセージの返信、駆け付け対応の準備が必要です。

ゲスト情報の管理

外国人観光客が宿泊した際は、身分証明書の写真を2か月に1回行政に提出する必要がありますのでしっかり管理しておきましょう。

●民泊運営代行には何を任せられる？

民泊は自分で運営する方法以外に、民泊運営代行に運営を任せることができます。ここでは、民泊運営代行に何を任せられるかを見ていきましょう。

民泊運営代行には、上記で説明した「民泊を始めるためのステップ」は基本的に全て任せることが可能です。

民泊運営代行業者によっては、上記のすべてを代行している業者もあれば、この中の一部だけ代行を行っている業者もあります。ですので、どこまでを任せるか・任せられるかしっかり把握してから代行業者を選定することをおすすめします。
民泊運営代行については、別記事で解説していますので参考にしてみてください。

民泊を始めるには運営代行に任せる？個人で運営する？

民泊代行業者はノウハウもありますので、完全に副業として始めたいという方には代行業者がおすすめです。
自分でできるところやこだわりたい部分は自分で行い、時間や手間がかかる部分は民泊代行に任せるというやり方も良いと思います。
初期準備の段階では、許可の申請や届出などは時間や手間がかなりかかりますが、運営では問い合わせ対応や駆け付け対応が意外に大変です。問い合わせは24時間いつ来るのかがわからないので、返信が早いほうに予約を取られてしまう可能性があります。また、ゲスト宿泊中の駆け付け対応には鍵のトラブルなど緊急を要するものもありますので、素早い対応が必須です。また、運営する民泊が複数ある場合は

●民泊運営にかかる費用は？

初期費用

もちろん物件によりますが、
45㎡・1LDKの物件でおよそ100万円ほどかかります。
この初期費用の中には、内装・外装のリノベーション、家具や家電・アメニティの設置、鍵の費用などが含まれます。

運用費用

民泊運営代行を利用する

成果報酬型の業者がメインです。成果報酬型は売上の10%～30%程度が費用となります。

個人で運用する

24時間の問い合わせ対応や駆け付け対応など実際の作業については個人で行うことになりますので、費用は発生しません。発生する費用としては、OTA手数料や鍵のサブスク費などになります。

その他費用

民泊運営代行業者の中には、ゴミ回収費・リネン交換費・その他日用品などは運用代行費に含まれないこともあります。さらに民泊として利用している物件が賃貸の場合は、家賃も発生します。

●知っておくべき「民泊新法」とは？

民泊新法は2018年6月に施行され、民泊サービスが安全かつ健全に運営されることを目的としています。
この規制は、無秩序な民泊営業が地域住民に与える影響を考慮し、適切なバランスを保つために導入されました。ですので、以前より規則が厳しくなっています。民泊新法によって、合法的に民泊事業を運営することができる一方で、住民との調和も求められています。
民泊新法で特に気を付けるべきな「180日ルール」について解説していきます。

180日ルール

民泊の180日ルールとは、提供できる宿泊日数は年間180日以内とされている規制のことをいいます。
「4月1日正午から翌年の4月1日正午までの1年間」の中の180日までになります。
ですので、チェックイン・チェックアウトの時間もこのルールを考慮して決定する必要があります。

●民泊で儲かるには？

民泊新法の中で民泊を運営する、旅館業を取得して簡易宿所を運営する、どちらの場合でもどのようにしてより利益を上げるかを解説していきます。

民泊180日ルール内で儲かるには？

マンスリーマンション

180日以外をマンスリーマンションとして貸し出す方法です。マンスリーマンションは賃貸と同様の扱いになりますので、民泊との併用が可能です。ただし、１か月以上の予約でないと、違法になってしまいますのでウィークリーマンションなどはNGです。民泊で運用できていれば問題ないことが多いですが、賃貸の物件によっては転貸しが禁止されている場合もありますので確認が必要です。

初年度の営業開始月の調整

1年間に180日しか営業できませんので、初年度は4月1日から営業を開始するよりも180日営業するよりも、10月や9月から営業を開始してフル稼働をして180日になるように準備をした方が家賃などの余分なコストをカットすることができます。

繁忙期のフル稼働

繁忙期にフル稼働をすることをおすすめします。基本的に多くの地域ではゴールデンウィーク、夏季休暇、年末年始は繁忙期になります。また、その地域特有のイベントや観光スポットの綺麗に見える季節などが繁忙期になることもあります。民泊にする物件の周辺のホテルや民泊の予約状況などをOTA(宿泊施設予約サイト)で調査し、繁忙期を把握しましょう。
繁忙期には、ホテルなどと同様に宿泊料金を値上げをすることで収益が見込めます。

価格調整

まずは原価から調整して価格を設定することが必要です。周辺の民泊の料金設定を参考に決定しましょう。この時にどのくらいの料金設定にしているのか、その民泊がどのくらい予約が埋まっているのかを意識することがポイントです。その民泊が適正な料金で運営できているかも見極める必要があります。

立地を考慮して物件を選ぶ

観光地に近い、イベントが多い・有名なイベントがあるエリアを選ぶのはマストです。イベントによっては、動員数が非常に多いため、開催場所から少し離れているところでも宿泊施設が埋まることもありますので調査が必要です。

大人数が泊まれる物件を選ぶ

こちらは戦略やコンセプトによります。ですが、ホテルと民泊があるときに民泊を選ぶ理由の一つに「大人数で一緒の空間で宿泊できる」という点があります。ホテルだとどうしても何部屋かに分かれることになってしまう場合でも、民泊では一緒に泊まれて大人数で楽しむことができます。こういった民泊の特徴を生かすのであれば、大人数の物件がおすすめです。

固定支出を抑える

家賃や光熱費、リネン代などの固定支出は毎月発生します。特に宿泊日数が180日と制限されている中では、固定支出を抑えることは非常に重要です。賃貸にするのか物件を購入するのかは、どのくらい民泊運営を続けるのか、民泊運営をしなくなった時の活用の仕方なども考慮して慎重に決めましょう。
最近では、光熱費も非常に高くなっていますので、家電を購入する際もスマート家電を選ぶなどの考慮をしても良いかもしれません。

180日ルールを突破する方法

特区民泊として運営

特定の地区であれば、民泊として180日の制限がなく365日通年で営業することが可能です。
「特区民泊」は、国家戦略特区で認定を受けて運営される民泊のことで、ビジネス環境を向上させるために規制や制度が緩和され、税制の優遇措置が適用される地域で展開されます。特区民泊は、一般的な民泊新法や旅館業法に従う施設とは異なり、厳しい施設要件やフロント常駐スタッフが不要で、年間の営業日数に制限がないことが特徴です。
加えて、最低宿泊日数が2泊3日なので、申請のハードルが下がり、利用しやすくなっています。
ただし、特区民泊を運営するには、特定地域での認可が必要で、他の制度と比べて手続きが複雑になる場合があります。それでも、通年営業ができるという大きな利点があるため、非常に魅力的な選択肢です。

旅館業法を取得して簡易宿所として運営

民泊の180日ルールを避けるためには、旅館業法に基づく許可を取得し、簡易宿所として運営する方法が有効です。簡易宿所は、旅館業法に基づいて許可を受けた宿泊施設であり、通常のホテルと同じく年間を通して365日営業することが可能です。
民泊に比べて競合が少なく、営業の信頼性が向上し、競争において優位に立てる可能性があります。

レンタルスペース

180日ルールのある民泊新法の下での民泊では、民泊とレンタルスペースの併用はNGです。ですが、旅館業法を取得している場合はレンタルスペースとの併用が可能になります。

●申請の種類

住宅宿泊事業法（民泊新法）

新法に基づく民泊営業は、他の手続きで求められる「許可」や「認定」とは異なり、基本的に形式的な審査である「届出」を行えば営業を開始できるため、比較的早く営業を始められるという特徴があります。しかし、自治体によっては、実質的な審査に近い厳しいチェックを実施する場合もあるため、十分な注意が必要です。
また、新法民泊では「一戸建て住宅」や「共同住宅」を用途変更せずにそのまま営業可能なため、手続きや物件に大規模な改修を行う必要がないことも、大きな利点となっています。

旅館業法（簡易宿所）

民泊新法に比べ申請が非常に大変です。旅館業法の許可が下りない地域もありますので、物件の選定を行う前に把握しておくことが必要です。
ただし、この許可を得るには、都道府県への申請や、厳しい消防設備の基準を満たす必要があり、取得のハードルは高いのが現状です。

国家戦略特区法

他に比べ、民泊を運営する上での要件も厳しいものが少ないですが、特定の地域にのみ適用され、地域によっても条件などが多少異なりますので、確認が必要です。
特区民泊が適用される地域は下記の地域です。

• 東京都大田区
• 北九州市
• 新潟市
• 千葉市
• 大阪府大阪市、八尾市、寝屋川市

●民泊運営を始める際の2つのポイント

物件の選定

前述のように各地域の民泊条例と自分のしたい民泊運営の仕方が一致する地域で物件を選ぶ必要があります。
また、地域の観光地・お祭りなど人が集まる場所・イベントがあることもポイントの一つです。

ゲストの口コミ

民泊は特にゲストの口コミが予約を獲得する大事なポイントになります。
ゲストの対応に関しては、迅速に柔軟な対応が必要になります。最近では海外のゲストも非常に多いため、宿泊前では時差の関係で夜中に質問が届くことも頻繁にあります。ゲスト宿泊中にもトラブルが発生することは多いので、どの時間でも駆け付けられるよう体制を整える櫃夜があります。
また、施設の利便性も重要です。

●民泊を始めるにあたっての注意点

民泊新法により、「民泊」の営業日数は年間で180日と定められています。一方で、「簡易宿所」は365日営業可能です。簡易宿所は営業日数に縛りがない一方で、民泊より運営を始めるのが大変です。
民泊運営代行業者によっては、民泊・簡易宿所のどちらの方が良いのかをエリアを考慮しながら、地域の保健所・建築家・消防と打ち合わせの上決定するところまで任せられます。

民泊の始め方～初心者必見！オーナーになる手順を解説～

●まとめ

民泊の清掃は、ゲストの満足度向上、健康と安全の確保、施設の長寿命化、法令遵守、そして競争力の維持という観点から非常に重要です。清潔な環境を提供することで、ゲストに快適な滞在を実現し、良い口コミが増え、リピーターの獲得につながります。実際にきれいな施設ほど泊まったゲストから高評価をもらえています。
さらに、施設の維持管理や法令遵守にも寄与し、トラブルを未然に防ぐことができます。民泊清掃を徹底することは、民泊運営成功の近道です。